토지거래허가구역 지정 관련 주요 Q&A

질문 1 토지거래허가구역 지정에 따라 언제부터 허가받을 의무가 생기는 것인지?

• 이번 토지거래허가구역 지정 효력은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조에 따라 지정 공고한 날부터 5일 후인 2025. 10. 20.부터 발생함
  ※ 기존에 지정되었던 허가구역(신속통합기획 재개발 등)도 변경 없이 효력 유지


• 이에 따라 토지거래허가구역 내 아파트 등 거래를 하고자 하는 자에게 계약 체결 전에 허가를 받을 의무가 부과되므로,
  • 10. 20. 전에 계약을 체결한 자는 허가받을 의무가 부과되지 않으며 그에 따른 실거주 의무 또한 부과되지 않음
  • 10. 20. 이후(20일 포함)에 계약을 체결하고자 하는 자는 계약 체결 전에 관악구청으로부터 허가를 받아야 유효한 계약을 체결할 수 있음

질문 2 관악구 내 모든 부동산 거래에 대하여 허가를 받아야 하는지?

• 건축물 용도가 아파트(낙성대현대아파트 내 연립주택 포함)인 경우, 토지거래허가 대상이며, 매수인이 외국인인 경우, 단독·다가구·아파트·연립·다세대주택까지 토지거래허가 대상임
  • 기존에 지정되었던 허가구역도 변경 없이 지속 유지됨
    ※ 토지거래허가 운영 개요 참조
• 또한, 허가구역 내 토지의 소유권·지상권을 이전·설정하는 유상계약을 체결하려는 경우 허가 대상이며, 민사집행법에 따른 경매, 대가없는 상속·증여 등은 허가 대상에 해당하지 않음

질문 3 허가대상 면적과 이용의무 기간은 어떻게 되는지?

• 허가를 받아야 하는 면적은 다음과 같으며, 허가일로부터 4개월 이내 입주 및 2년 이상 실거주하여야 함.
  • <허가대상 면적 기준>

    허가대상 면적 기준

    용도지역		면적
    도시지역	주거지역	6㎡ 초과
    	상업지역	15㎡ 초과
    	공업지역	15㎡ 초과
    	녹지지역	20㎡ 초과
    	용도지역이 지정이 없는 구역	6㎡ 초과

질문 4 대상 물건에 임차인이 있는 경우 토지거래허가가 가능한지?

• 해당 주택에 임대차계약 기간이 남아있는 경우 원칙적으로 토지거래계약 허가를 받을 수 없음.
  • 다만, 허가를 받더라도 실제로 토지를 취득해 소유권을 이전하기까지 통상적으로 4개월 정도가 소요되므로, 토지 취득 전 계약기간이 종료되는 경우 허가 신청 가능
    ※ 주택임대차보호법에 따른 임대차 계약의 묵시적 갱신이 존재하지 않음을 입증할 수 있는 증빙자료 첨부 필요

질문 5 유주택자인 경우, 기존 주택을 반드시 매도해야 하는지?

• 기존 주택을 반드시 매도해야 하는 것은 아니며, 주택을 추가로 취득하여야 하는 사유를 구체적이고 객관적으로 소명하면 가능
  • 또한, 허가일로부터 6개월 이내에 기존 주택을 처리(매매·임대 등)한다는 내용의 처리계획서를 제출하여야 함

질문 6 도시형생활주택의 경우 토지거래허가 대상인지?

• 아파트형 도시형생활주택인 경우 허가 대상이며, 대상 면적 기준 해당 여부를 확인해야 함
  ※ 면적계산: 토지면적 × 대지권 비율

질문 7 입주권·분양권도 허가 대상에 해당하는지?

• 재개발·재건축 등에 따른 관리처분계획 인가로 아파트 분양이 예정되어 있는 입주권의 경우, 종전 부동산의 유형 및 멸실 여부와 무관하게 신축되는 아파트의 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함되어 있으므로 이러한 입주권 거래는 토지거래허가 대상에 해당함


• 도시 및 주거환경정비법 및 주택법 등에 따라 최초로 주택을 분양받는 분양권의 경우 허가 대상에 해당하지 않음
  ※ 제3자에게 분양권을 전매하는 경우 허가 대상에 해당함

질문 8 토지거래허가 없이 매매계약을 체결한 경우 어떻게 되는지?

• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조에 따라 허가구역 내 토지에 관한 소유권·지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 경우 허가를 받아야 하고, 허가를 받지 않은 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 않음


• 또한, 같은 법 제26조에 따라 허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결하거나 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처하여질 수 있음

질문 9 토지거래허가 신청은 당사자만 할 수 있는지?

• 계약을 체결하려는 당사자(매도·매수인) 공동 신청이 원칙이나, 대리인에게 위임하여 신청 가능
  ※ 대리 신청의 경우 위임장과 위임인의 신분증 사본 첨부, 대리인은 신분증 지참 필요

질문 10 허가 신청 이후 허가증 발급까지 소요기간?

• 신청서를 접수한 날부터 15일(평일기준, 통상 3주, 주말·공휴일 제외)임

질문 11 토지거래허가 이후 거래신고는 언제까지 해야 하는지?

• 토지거래허가를 득한 후 매매계약을 체결하고 계약의 체결일부터 30일 이내에 부동산 거래신고를 하여야 함